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Alles zur neuen Grundsteuer-Reform

Wir erstellen Ihre Steuererklärung
zur neuen Grundsteuer!

Digital. Zeitlich und örtlich flexibel. In wenigen Schritten erledigt.

Was ist geschehen?

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Ermittlungsmethode der Grundsteuer auf Grundlage der Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Durch die Berechnung auf Grundlage der – teilweise noch aus den Jahren 1945 oder 1964 stammenden – Einheitswerte war eine sachgerechte Festlegung der jeweiligen Grundsteuer mittlerweile nicht mehr verfassungsgemäß möglich, sondern führte dazu, dass für vergleichbare Grundstücke unterschiedliche Grundsteuersätze entstanden. Ab dem 1.Januar 2025 wird der bisherige Einheitswert daher durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt.

Was muss geschehen?

Der Grundsteuerwert berechnet sich unter anderem aus der Grundstücksgröße, dem Bodenrichtwert, der Art der Nutzung des Gebäudes sowie des Gebäudealters. Was so simpel klingt, ist jedoch eine komplizierte Berechnung, bei denen die vorbenannten Faktoren in unterschiedlicher Gewichtung den Grundsteuerwert ergeben. 

Diese Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes (= Steuererklärung) muss bis zum 1. Oktober 2022 elektronisch bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Versäumen Sie diese Frist drohen Verspätungszuschläge, Zwangsmittel oder eine Schätzung durch das Finanzamt.

Die Grundsteuerreform in 3 Minuten kurz erklärt:

Wie können wir helfen?

Die Angaben zu Ihrem Grundstück beeinflussen die Höhe Ihrer Grundsteuer, und zwar nicht nur einmalig, sondern für die nächsten sieben Jahre. Deshalb ist die fachkundige Erstellung der Steuererklärung unbedingt empfehlenswert. 

Wir erstellen Ihre Steuererklärung digital und unkompliziert. Alles was wir von Ihnen benötigen sind einige Angaben zu Ihrem Grundstück, die Sie durch unser interaktives und eigens für die Grundsteuerreform zur Verfügung gestelltes Programm einfach eingeben können. Das Programm führt Sie zielsicher zu den benötigten Informationen und Unterlagen. Selbstverständlich ist auch eine persönliche Erstellung mit einem unserer Berater möglich. Sprechen Sie uns gern an und lassen sich ein individuelles Angebot erstellen.

Was ist in unserem Angebot enthalten?

Unser Angebot beinhaltet:

  • die Aufnahme der Daten für die Steuererklärung
  • die Erstellung der Feststellungserklärung 
  • die Prüfung des Feststellungsbescheides des Finanzamts
  • die Prüfung des Grundsteuerbescheides der Gemeinde
  • die Ermittlung des Grundsteuerwertes 
  • die elektronische Abgabe der Steuererklärung bei dem für Sie zuständigen Finanzamt und
  • die Betreuung im weiteren Grundsteuerbewertungsverfahren. 

Special Offer

Dies mag zunächst der übliche Standard eines Steuerberaterangebotes sein. Wir haben jedoch exklusiv die Möglichkeit, durch die von Ihnen für die Ermittlung des Grundsteuerwertes vorgenommenen Angaben den tatsächlichen Marktwert Ihres Grundstücks bzw. Ihrer Immobilie auf dem Verkaufsmarkt professionell zu ermitteln. Daher erhalten Sie im Rahmen unseres Angebotes nicht nur die erstellte Steuererklärung, sondern auch ein ausführliches Exposé nebst Bewertung Ihrer Immobilie. Diese Bewertung ist nicht nur für Mandanten relevant, die über einen Verkauf nachdenken, sondern kann ebenfalls im Bereich der Nachfolgeplanung u.v.m. interessant sein.

Daher zögern Sie nicht, sondern lassen Sie sich von uns Ihr individuelles Angebot erstellen.

FAQ

Fragen & Antworten zur Grundsteuer

Nein. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle privaten und juristischen Personen zur Abgabe der Grundsteuererklärung, die in irgendeiner Weise Eigentum an einem Grundstück und/oder einer Immobilie haben. Dies ganz unabhängig davon, wie sie genutzt werden. Es sind also insbesondere von der Reform betroffen: 

  • alle Eigentümer von ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken,
  • alle Eigentümer von ganz oder teilweise zu Geschäftszwecken genutzten Grundstücken, 
  • alle Eigentümer von unbebauten Grundstücken,
  • Wohnungseigentümer,
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft und
  • Erbbauberechtigte wie auch Erbbauverpflichtete, jeweils unter Mitwirkung des Eigentümers des Grundstücks bzw. des Gebäudes.

Wie jede andere Steuererklärung kann auch die Erklärung zur Grundsteuer selbstverständlich ohne die Hinzuziehung eines Beraters erstellt werden. Allerdings gibt es hinsichtlich der Grundsteuer einige Besonderheiten, die die Beratung durch eine fachkundige Person unbedingt empfehlenswert machen:

  • Die abgegebene Erklärung zur Grundsteuer bestimmt die bei Ihnen anfallende Grundsteuer vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2031. Angaben, die ohne fachmännisches Know-how abgegeben wurden, wirken sich daher für 7 Jahre aus.
  • Für die Erstellung der Steuererklärung wird ein registrierter Zugang zum Programm ELSTER benötigt. Hier nehmen Sie die geforderten Eingaben vor. Leider sind die an einigen Stellen dringend benötigten Erläuterungen zu der jeweiligen Eingabe nicht oder nur spärlich vorhanden. So kann es schnell passieren, dass Sie eine falsche Eingabe vornehmen, die sich nachteilig auf die Berechnung Ihrer Grundsteuer auswirkt. Diese Fehler werden von ELSTER i.d.R. nicht erkannt. Insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten des Gebäudes können die Eingaben schnell kompliziert werden. Ein fachkundiges Auge kann Sie vor der Vornahme falscher Angaben bewahren.
  • Empfinden Sie den Bescheid als fehlerhaft, so ist spätestens dann der Gang zu einem Steuerberater ohnehin anzuraten. Dieser wird für Sie einen entsprechenden Einspruch oder Widerspruch einlegen können.
  • ELSTER dient lediglich der Datenerfassung. Sie nehmen dort also nur die Eingaben vor. Eine Berechnung des zu erwartenden Grundsteuerwertes erfolgt hingegen nicht. Mit dem entsprechenden Bescheid über die anfallende Grundsteuer basierend auf Ihren Eingaben ist jedoch nicht vor dem Jahr 2025 zu rechnen. Daher wissen Sie bis zum Eingang des Bescheides nicht, wie hoch Ihr Grundsteuerwert ist und ob sie zukünftig voraussichtlich mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen. Dies ist bei der Hinzuziehung eines Beraters für die Erstellung der Erklärung anders: Hier erhalten Sie den vorbehaltlichen Grundsteuerwert sowie die Steuermesszahl unmittelbar nachdem Sie alle Angaben vorgenommen haben. Sobald anschließend Ihre Gemeinde den angepassten Hebesatz bekannt gibt, ist eine Berechnung der vorbehaltlich zu erwartenden Grundsteuer für Sie schon früher möglich.

Zudem erhalten Sie exklusiv nur bei uns zusätzlich den Marktwert Ihres Grundstücks bzw. Ihrer Immobilie und ein ausführliches Bewertungsexposé, wenn es sich um eine Eigentumswohnung, ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder ein Mietwohngrundstück handelt.

Dies hat verschiedene Gründe: Zum einen handelt es sich bei der Steuererklärung zur Grundsteuer um eine gesonderte Angelegenheit, die getrennt von dem an Ihren Steuerberater bereits erteilten Auftrag für bspw. die Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung zu betrachten ist. 

Auch weiß der Steuerberater nur von den in Ihrem Eigentum stehenden Grundstücken und Immobilien, solange und soweit diese z.B. aufgrund von Mieteinkünften für die Erstellung der Einkommensteuererklärung relevant sind. Verfügen Sie daher über ein ausschließlich privat genutztes Grundstück, hat der Steuerberater über dieses keinerlei Kenntnis oder Daten. Dies gilt auch, wenn Sie den Nutzungszweck des Grundstückes zwischenzeitlich verändert haben.

Für die Erstellung der Steuererklärung werden folgende Angaben und Unterlagen von Ihnen benötigt:

  • die Steuernummer des Grundstück-/ Wohnungseigentümers,
  • die Lage des Grundstücks (hiermit sind die Gemarkung, das Flurstück, die Flurstücknummer und die Grundbuchblattnummer gemeint)
  • bei Wohnungseigentümern der Miteigentumsanteil am Grundstück,
  • die Anzahl der Garagenstellplätze,
  • die Größe der Grundstücksflächen,
  • die Größe der Wohn- und Nutzflächen,
  • der Bodenrichtwert,
  • die Nutzungsart des Grundstücks oder des Gebäudes und
  • das Baujahr des Gebäudes.

Wenn Sie Ihre Steuererklärung durch uns erstellen lassen, erhalten Sie eine ausführliche Checkliste mit weiteren Hinweisen und Tipps.

Jedes Grundstück und jede Immobilie hat ihre Besonderheiten. Daher kann bereits die Berechnung der anzugebenden Quadratmeter komplex sein. Das ist insofern problematisch, als dass die Quadratmeterangabe natürlich maßgeblichen Einfluss auf Ihre Grundsteuer hat. Grundsätzlich kann hierbei bereits ein Blick in Ihre Unterlagen erste Abhilfe schaffen. Einen ersten groben Einblick über Quadratmeterangaben für die Wohn- bzw. Nutzflächen können Sie regelmäßig den folgenden Unterlagen entnehmen:

  • Dem Kaufvertrag der Immobilie,
  • der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum,
  • dem Mietvertrag bei vermieteten Wohnungen oder
  • den Bauunterlagen (z.B. Wohnflächenberechnung des Architekten).

Allerdings gibt es einige Flächen, die in die angeforderte Quadratmeterangabe nicht oder nur anteilig mit einfließen müssen. Zu den anteilig einfließenden Flächen gehören z.B.:

  • Arbeitszimmer,
  • Wintergärten,
  • Terrassen,
  • Balkone und Loggias,
  • Flächen unter Dachschrägen.

Zu den nicht zu berücksichtigen Flächen gehören die sog. Zubehörräume. Dies sind z.B.:

  • Keller- und Abstellräume,
  • die Waschküche,
  • Heizungsräume. 

Ob die jeweiligen Räume aber tatsächlich ganz oder teilweise bei der Berechnung der Quadratmeter berücksichtigt werden müssen, ist maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängig und wird an verschiedenen Parametern beurteilt. Das Ergebnis kann auch eine quotenmäßige Anrechnung sein, sodass Sie durch die korrekte Zuordnung Ihrer Flächen oft bares Geld sparen können. Ein fachkundiger Berater kann Ihnen bei der Beurteilung helfen.

Dies ist pauschal nicht zu beantworten. Das noch bis zum 31.12.2024 anzuwendende Verfahren zur Bemessung der Grundsteuer auf Grundlage des Einheitswertes führte dazu, dass gleichartige Grundstücke ungleich besteuert wurden, sodass dies vom Bundesverfassungsgericht als Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 des Grundgesetztes angesehen wurde. 

Konsequente Folge des Urteils ist daher nun, durch die neue Bewertungsmethode eben diese Ungerechtigkeit zu beheben – nicht auszugleichen. So hängt die Kostenfolge für den einzelnen Grundstückseigentümer weniger davon ab, ob er durch das bisherige Verfahren im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern begünstigt wurde. Sie müssen also nicht mehr bezahlen, weil Ihr Grundstück bislang günstiger bemessen wurde. 

Vielmehr ist das Ziel der Grundsteuerreform, eine einheitliche Bewertungsmethode für alle Grundstücke gleicher Art geschaffen zu haben. Dies geschieht unter anderem dadurch, dass nun individuellere Faktoren Ihres Grundstückes in die Berechnung mit einfließen. 

Es kann aber festgehalten werden, dass die Reform nicht den Zweck verfolgt, die staatlichen Einnahmen durch die Grundsteuer zu erhöhen.

Wenn Sie zeitnah wissen wollen, ob Sie zukünftig mehr Grundsteuer leisten müssen, so wenden Sie sich gerne an uns. Wir nehmen die vorbehaltliche Berechnung im Wege Ihrer Steuererklärung gerne für Sie vor.

Eine Befreiung von der Grundsteuer ist grundsätzlich nur möglich, wenn sowohl der Grundstückseigentümer wie auch der Nutzzweck des Grundstücks gemeinnützig sind, sodass dies in aller Regel nur für gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen und Vereine möglich ist. 

Bei einem Grundsteuererlass ist zwischen einem Teilerlass und einem vollständigen Erlass zu unterscheiden, wobei beides an strenge Voraussetzungen geknüpft ist:

Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer ist nur bei Grundstücken vorgesehen, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Dies ist beispielweise bei Denkmälern oder naturschutzrelevanten Grundstücken der Fall.

Auch der Teilerlass ist nur in besonderen Ausnahmefällen möglich, und zwar dann, wenn es zu unverschuldeten Mietausfällen gekommen ist. Dies kann bei einem nachweisbar unverschuldeten Leerstand gegeben sein oder wenn die Mieter aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten die Miete nicht gezahlt haben.  

Ein Erlass ist bei der Gemeinde zu beantragen und wird immer nur dann gewährt, wenn die Voraussetzungen vorlagen. Er wirkt daher – anders als die Fortschreibung – nicht für die Zukunft. Daher kann die Beurteilung durch einen fachkundigen Berater wesentlich sein.  

Aber: Auch wenn die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass vorliegen, ist zunächst die Steuererklärung zur Grundsteuer wie oben dargestellt abzugeben. 

Ja. Da die Bemessung der Grundsteuer von individuellen Faktoren des Grundstückes abhängig ist und insbesondere die Art der jeweiligen Nutzung, der Bodenrichtwert und der Hebesatz erheblichen Einfluss auf die Berechnung haben, muss für jedes Ihrer Grundstücke eine separate Steuererklärung abgegeben werden, die durch das zuständige Finanzamt einzeln geprüft wird. Für Grundstücke in verschiedenen Bundesländern, s.u..

Zu beachten ist zunächst, dass sich die Zuständigkeit des Finanzamtes nicht nach dem Wohnort / Sitz des Eigentümers, sondern nach der Lage des jeweiligen Grundstücks bzw. der Immobilie richtet. Daher ist die jeweilige Grundsteuererklärung Ihrer Grundstücke in verschiedenen Bundesländern auch bei unterschiedlichen Finanzämtern einzureichen. 

Darüber hinaus hat die Grundsteuerreform leider keine bundeseinheitliche Berechnungsmethode vorgesehen, sondern den Bundesländern durch eine sog. „Öffnungsklausel“ die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Daher weichen die Methoden einzelner Bundesländer teilweise voneinander ab. So kann es sein, dass Sie für ein Grundstück in NRW andere Angaben benötigen und einer anderen Berechnungsmethode unterliegen als für ein Grundstück in Bayern. Selbstverständlich ist die Erstellung der Grundsteuererklärung durch uns für jede Immobilie in jedem Bundesland dennoch problemlos möglich.

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Wir wissen, dass Rechts-, Steuer- und Unternehmensberatung Vertrauensthemen sind. Wir geben Ihnen daher die Möglichkeit, in einem unverbindlichen Erstgespräch unsere Kanzlei kennenzulernen.

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