Praxismietvertrag: Die 6 größten Stolperfallen

Praxisräume sind für niedergelassene Ärzte und Zahnärzte oft wie ein zweites Wohnzimmer. Doch was die Mietverhältnisse betrifft, könnten die beiden Immobilien nicht unterschiedlicher sein. Viele gesetzliche Regelungen, die im Wohnraummietrecht selbstverständlich sind, gibt es beim Praxismietvertrag nicht. Ein sicherer, interessengerechter Mietvertrag gehört deshalb zu den essentiellen Bausteinen einer erfolgreichen Arztpraxis. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Grundlagen: Der Praxismietvertrag aus rechtlicher Sicht

Eine Praxis ist kein Wohnraum; auch dann nicht, wenn viele Ärzte dort ähnlich viel Zeit verbringen. Das mag banal klingen, ist aber für die rechtliche Bewertung des Mietverhältnisses zwischen Arzt und Vermieter von grundlegender Bedeutung. Praxismietverträge sind gewerbliche Mietverträge. Deshalb gelten die (in weiten Teilen mieterfreundlichen) gesetzlichen Regelungen über Wohnraummietvertäge für Praxismietverträge nicht. Nicht nur aus diesem Grund sollte ein Mietvertrag über Praxisräume vor dem Abschluss gründlich auf eventuelle Fallstricke geprüft werden. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie in der Praxis achten sollten und klären die fünf größten Stolperfallen.

Tipps für die Praxis: Darauf sollten Sie achten!

Der wirtschaftliche Erfolg Ihrer Arztpraxis ist nicht zuletzt auch maßgeblich abhängig von ihrem Standort. Die Verhandlungen und der Abschluss eines Mietvertrags sollten deshalb nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Praxismietverträge werden normalerweise für lange Zeit geschlossen. Es stellen sich daher viele Fragen, über die Sie sich in der Aufbauphase Ihrer Praxis Gedanken machen sollten: Welche Praxisräume passen zu mir? Möchte ich mir für die Zukunft Kooperationsmöglichkeiten mit anderen Ärzten offen halten, vielleicht eine Gemeinschaftspraxis gründen? Bin ich flexibel bei der Berufsausübung? Wann und wie möchte ich die Praxis wieder abgeben? …
Praxistipp: Überlegen Sie sich schon vor Beginn der ersten Verhandlung genau, welche Punkte Ihnen (auch für die Zukunft) wichtig sind und worauf Sie im Zweifel verzichten können. Formulieren Sie Ihre Interessen auf einem Blatt Papier, definieren Sie Ihre Traumpraxis und legen Sie auf der anderen Seite Ihre Walk-Away-Voraussetzungen fest; also die absoluten Schmerzgrenzen, bei denen Sie die Verhandlungen abbrechen würden. So erarbeiten Sie sich Stück für Stück eine Verhandlungsstruktur, anhand derer Sie selbstbewusst in die Gespräche einsteigen können. Nehmen Sie sich hierfür die Zeit, die Sie brauchen. Sie sollten sich gerade von der Vermieterseite nicht unter Druck setzen lassen und sich Rückfragen zur Absicherung vorbehalten. Wir empfehlen Ihnen, den Mietvertrag vor dem Abschluss unbedingt von einem im Medizinrecht und im Mietrecht erfahrenen Rechtsbeistand überprüfen zu lassen. Dabei unterstützen wir Sie gerne. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren einen kostenlosen Kennenlerntermin.
  Die Partei, die den Entwurf für den Mietvertrag stellt, hat in der Regel die größte Einflussmöglichkeit auf die Vertragsgestaltung. Klären Sie deshalb mit dem Vermieter, ob Sie selbst einen Vertragsentwurf vorlegen können. Falls nicht, sollten Sie besonders vorsichtig sein, wenn Ihnen ein vorformulierter Mustervertrag vorgelegt wird. Solche Formularverträge sind meist zu oberflächlich und können Ihre besonderen Interessen nicht berücksichtigen.

Vorsicht: Die 6 häufigsten Stolperfallen beim Praxismietvertrag

Auf welche Punkte Sie im Vertragstext besonderes Augenmerk legen sollten, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

1. Kein gesetzlicher Kündigungsschutz bei gewerblichen Mietverträgen

Wie schon eingangs erwähnt: der Mietvertrag über Ihre Arzt- oder Zahnarztpraxis ist ein Gewerbemietvertrag, für den die Regelungen über Wohnraummietverträge aus den §§ 549 – 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht gelten. Es gibt deshalb keinen gesetzlichen Kündigungsschutz für Ihren Praxismietvertrag. Was heißt das? – Ist im Vertragstext nichts anderes vereinbart, gelten für den Mietvertrag die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 580a BGB. Gemäß § 580a Abs. 2 BGB ist die Kündigung des Mietvertrags damit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Das heißt: Die Frist für die Kündigung Ihres Mietvertrags beträgt auch nach mehreren Jahren Laufzeit nur gut ein halbes Jahr. Die Kündigung kann auch ohne Vorliegen eines entsprechenden Grundes erklärt werden. Dieser im Regelfall viel zu knapp bemessenen Frist sollten Sie bei der Vertragsgestaltung mit einer individuellen Vereinbarung entgegenwirken. Wir empfehlen Ihnen, zur Sicherung Ihres Standortes feste Vertragslaufzeiten mit anschließenden Verlängerungsoptionen zu vereinbaren. Die Laufzeiten sollten sich natürlich nach Ihren persönlichen Interessen richten, in der Regel ist aber eine Vertragslaufzeit von 5 bis 10 Jahren mit Verlängerungsoptionen von jeweils 5 Jahren ratsam.

2. Die Regelungen zum Mietzweck

Schon zu Beginn des Vertragstextes sollte geklärt werden, wozu die Räumlichkeiten vermietet werden. Ein Zahnarzt sollte also unbedingt auch vermerken, dass die Immobilie “zum Betrieb einer Zahnarztpraxis” vermietet wird. Die Konkretisierung eines Mietzwecks hat einen ganz entscheidenden Hintergrund. Wird im Vertrag ein Mietzweck (also ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache) konkretisiert, so ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache auch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Bei der Formulierung des Mietzwecks sollten Sie jedoch darauf achten, sich nicht selbst zu stark an eine bestimmte Fachrichtung oder Organisationsstruktur zu binden, um auch in Zukunft flexibel zu bleiben. Es können möglicherweise bauliche Umbaumaßnahmen erforderlich werden, damit die Räumlichkeiten sich zum Betrieb einer Praxis eignen. Es muss daher vereinbart werden, dass solche Umbaumaßnahmen gestattet sind. Ferner sollte vereinbart werden, welche Partei die erforderlichen behördlichen Genehmigungen einholt und wie die anfallenden Kosten verteilt werden.

3. Im Praxismietvertrag fehlt eine Konkurrenzschutzvereinbarung

Auf eine Konkurrenzschutzvereinbarung sollten Sie bei den Vertragsverhandlungen keinesfalls verzichten. Denn nachträgliche, unmittelbare Konkurrenz derselben Fachrichtung beeinträchtigt den Wert Ihres Standortes in ganz erheblicher Weise. Der Vermieter sollte sich deshalb dazu verpflichten, innerhalb eines festgelegten Umkreises Immobilien in seinem Eigentum während der Dauer des Mietvertrages nicht an Ärzte derselben Fachrichtung zu vermieten. Im Falle von Verstößen gegen diese Pflicht empfiehlt es sich, eine Vertragsstrafe für den Vermieter zu vereinbaren, die z.B. die Höhe einer Monatsmiete betragen könnte. Natürlich steht dann auf einem ganz anderen Blatt, ob Vermieter einer solchen Vertragsstrafe zustimmen werden. In Betracht ziehen sollten Sie eine solche Klausel aber auf jeden Fall. Wenn es nämlich tatsächlich zu Konkurrenzproblemen kommt, wird es schwer fallen nachzuweisen, wie hoch der durch die Konkurrenz entstandene Schaden tatsächlich ist.

4. Eine willkürliche Miete

Der sogenannte Mietzins, also der Mietpreis, wird von vielen Faktoren beeinflusst. Trotzdem sollten Sie nicht in eine willkürlich zusammengesetzte, intransparente Miete einwilligen. Wir empfehlen deshalb im Vertragstext eine genaue Aufstellung, woraus sich der Mietzins zusammensetzt. Insbesondere sollten der Umlageschlüssel und die vom Mieter zu tragenden Neben- und Betriebskosten im einzelnen aufgeführt werden. Bei dynamischen Mieten muss darauf geachtet werden, dass die Anpassung des Mietzinses anhand von objektiven Bemessungsmaßstäben durchgeführt wird und nicht der Willkür des Vermieters unterliegt. Hierfür empfehlen wir den monatlich vom Statistischen Bundesamt erstellten Verbraucherpreisindex. So könnte im Vertrag bspw. vereinbart werden, dass der Mietzins im gleichen Verhältnis angepasst werden soll, in dem auch der Verbraucherpreisindex steigt oder fällt. Um eine sich ständig verändernde Mietzinshöhe zu vermeiden, sollten Sie allerdings Mindestveränderungen des Bemessungsgrundlage vereinbaren. Empfehlen würde sich zum Beispiel folgende Vertragsklausel:
“Die Parteien vereinbaren einen dynamischen Mietzins. Der Mietzins ändert sich im gleichen prozentualen Verhältnis wie der monatlich vom Statistischen Bundesamt erstellte Verbraucherpreisindex, sofern dieser sich gegenüber seinem Stand aus [Monat und Jahr des Vertragsschlusses] um mehr als 10% nach oben oder unten verändert. Die Anpassung des Mietzinses ist nach Verlangen des Mieters oder des Vermieters im nächstfolgenden Kalendermonat vorzunehmen. Ist eine Mietzinsanpassung in diesem Sinne erfolgt, so ist der Mietzins erst dann wieder anzupassen, wenn sich der Verbraucherpreisindex gegenüber seinem Stand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung des Mietzinses wiederum um 10% nach oben oder unten verändert hat.”
  So sorgen Sie für eine faire Anpassung und bewahren sich dabei Planungssicherheit bei den Mietkosten. Denn eine Anpassung des Mietpreises wird immer nur dann vorgenommen, wenn sich die Bemessungsgrundlage im Vergleich zur letzten Änderung um mehr als 10% verändert hat.

5. Keine Nachfolgeregelung vereinbart

Eine sichere Planung der Praxisnachfolge ist schon in der Aufbauphase Ihrer Praxis von enormer Bedeutung. Man stelle sich vor, Sie möchten Ihre Praxis nach 20 Jahren Vertragslaufzeit verkaufen, der Vermieter will jedoch dann keine Räume mehr für den Praxisbetrieb in seiner Immobilie vermieten. Damit stünde Ihre Praxis an diesem Standort vor dem Aus. Sinnvoll ist, eine Nachmieterklausel in den Vertrag aufzunehmen. Der Vertrag wird u.U. für eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Wenn der Arzt vorzeitig den Praxisbetrieb einstellen möchte, sollte er die Möglichkeit haben, einen Nachmieter stellen zu können, ansonsten muss er den vereinbarten Mietzins weiterhin leisten, ohne die Praxis zu betreiben. Deshalb sollte im Vertragstext eine interessengerechte Nachfolgeregelung vereinbart werden, in der insbesondere versichert wird, dass die Praxis an einen Nachfolger derselben Fachrichtung übertragen werden kann.

6. Option zur Umsatzsteuerpflicht

In der Praxis ein Dauerbrenner: Das Thema umsatzsteuerpflichtige oder umsatzsteuerfreie Vermietung. Der Vermieter wird regelmäßig ein Interesse daran haben, die Praxisräume umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, damit er die Vorsteuer (also die Umsatzsteuer, die der Vermieter an seine Lieferanten und Dienstleister zahlen muss) aus den Nebenkosten und Instandhaltungen abziehen kann. Für den Mieter selbst ist das meist ein Nullsummenspiel, weil dieser die Umsatzsteuer auf die Miete bei der Umsatzsteuer-Voranmeldung wieder abziehen kann. Die Voraussetzung dafür ist aber, dass der Mieter (Arzt oder Zahnarzt) ausschließlich oder fast ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze – also Leistungen an seine Patienten – erbringt. Das wird bei Arzt- und Zahnarztpraxen in der Regel nicht der Fall sein. Der Vermieter darf dann auf die (Warm-) Miete keine Umsatzsteuer berechnen.

Fazit zu Praxismietverträgen: Kontrolle ist besser!

Ein unsicherer Mietvertrag birgt große Gefahren. Werden Ihnen Ihre Praxisräume unerwartet gekündigt, kann das sogar existenzbedrohend sein. Leider kommt es bei der Vertragsgestaltung oft auf ganz präzise Formulierungen an, die juristischen Laien ohne entsprechende Erfahrung gar nicht auffallen können. Eine Überprüfung Ihres Vertrags lohnt sich deshalb zu jeder Zeit. Paschhoff & Partner kann bei der Beratung niedergelassener Ärzte und Zahnärzte auf langjährige Erfahrung zurückblicken. Wir würden uns freuen, Sie bei der Gestaltung Ihrer Mietverträge begleiten und unterstützen zu dürfen. Vereinbaren Sie dazu einfach einen persönlichen Beratungstermin in unserer Kanzlei.

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